Für die Berechnung der Grundsteuer in Niedersachsen nach dem Flächen-Lage-Modell kommt es auf 5 Faktoren an:
- die Fläche des Grundstücks,
- die Wohnfläche des Gebäudes,
- die Nutzung der Immobilie,
- den Bodenrichtwert des Grundstücks und
- den durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde.
Das Alter oder der Zustand des Gebäudes spielen für die Bewertung keine Rolle. Vielmehr sieht das Niedersächsische Grundsteuergesetz feste Berechnungsgrößen vor, sogenannte Äquivalenzzahlen (§ 4 (1) und (2) NGrStG). Diese betragen:
- für das Grundstück grundsätzlich 0,04 €/qm
- für Gebäude stets 0,50 €/qm
Und so wird gerechnet:
(Bodenrichtwert des Grundstücks / durchschnittlicher Bodenwert der Gemeinde) = Lage-Faktor
Fläche Grundstück x Äquivalenzzahl x Lage-Faktor = Äquivalenzbetrag des Grundstücks
Fläche des Gebäudes x Äquivalenzzahl x Lage-Faktor = Äquivalenzbetrag des Gebäudes
Äquivalenzbetrag des Grundstücks x Grundsteuermesszahl +Äquivalenzbetrag des Gebäudes x Grundsteuermesszahl = Grundsteuermessbetrag
Grundsteuermessbetrag x Hebesatz der Gemeinde = Grundsteuer
Die Grundsteuermesszahl beträgt sowohl für den Grund und Boden als auch für Gebäudeflächen grundsätzlich 100 %. Handelt es sich um Wohnflächen, liegt für diese die Steuermesszahl bei 70 %. Bei denkmalgeschützten Gebäuden und sozialem Wohnungsbau u. a. sind weitere Reduzierungen der Grundsteuermesszahl gesetzlich vorgesehen.
Im Folgenden ein einfaches Beispiel:
Familie Scholz lebt in Niedersachsen. Ihr Einfamilienhaus hat eine Wohnfläche von 120 qm. Das Grundstück ist 681 qm groß. Der Bodenrichtwert für das Grundstück beträgt 60 €/qm, der durchschnittliche Bodenrichtwert in der Gemeinde liegt bei 83 €/qm.
So wird der Steuermessbetrag berechnet:
(Bodenrichtwert des Grundstücks / durchschnittlicher Bodenwert der Gemeinde) = Lage-Faktor
(60 €/qm / 83€/qm) = 0,91
Fläche Grundstück x Äquivalenzzahl x Lage-Faktor = Äquivalenzbetrag des Grundstücks
681 qm x 0,04 €/qm x 0,91 = 24,71 €
Fläche des Gebäudes x Äquivalenzzahl x Lage-Faktor = Äquivalenzbetrag des Gebäudes
120 qm x 0,50 €/qm x 0,91 = 38,10 €
Äquivalenzbetrag des Grundstücks x Grundsteuermesszahl
24,71 € x 100 % = 24,71 €
+Äquivalenzbetrag des Gebäudes x Grundsteuermesszahl
54,43 € x 70 % = 38,10 €
= Grundsteuermessbetrag = 62,82 €
Beträgt der Hebesatz zum Beispiel 440 %, zahlt Familie Scholz pro Jahr 276,40 € Grundsteuer B.
