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Was bedeutet “Flächen-Lage-Modell”

Für die Berechnung der Grundsteuer in Niedersachsen nach dem Flächen-Lage-Modell kommt es auf 5 Faktoren an:

  • die Fläche des Grundstücks,
  • die Wohnfläche des Gebäudes,
  • die Nutzung der Immobilie,
  • den Bodenrichtwert des Grundstücks und
  • den durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde.

Das Alter oder der Zustand des Gebäudes spielen für die Bewertung keine Rolle. Vielmehr sieht das Niedersächsische Grundsteuergesetz feste Berechnungsgrößen vor, sogenannte Äquivalenzzahlen (§ 4 (1) und (2) NGrStG). Diese betragen:

  • für das Grundstück grundsätzlich 0,04 €/qm
  • für Gebäude stets 0,50 €/qm

Und so wird gerechnet:

(Bodenrichtwert des Grundstücks / durchschnittlicher Bodenwert der Gemeinde) = Lage-Faktor

Fläche Grundstück x Äquivalenzzahl x Lage-Faktor = Äquivalenzbetrag des Grundstücks

Fläche des Gebäudes x Äquivalenzzahl x Lage-Faktor = Äquivalenzbetrag des Gebäudes

Äquivalenzbetrag des Grundstücks x Grundsteuermesszahl +Äquivalenzbetrag des Gebäudes x Grundsteuermesszahl = Grundsteuermessbetrag

Grundsteuermessbetrag x Hebesatz der Gemeinde = Grundsteuer

Die Grundsteuermesszahl beträgt sowohl für den Grund und Boden als auch für Gebäudeflächen grundsätzlich 100 %. Handelt es sich um Wohnflächen, liegt für diese die Steuermesszahl bei 70 %. Bei denkmalgeschützten Gebäuden und sozialem Wohnungsbau u. a. sind weitere Reduzierungen der Grundsteuermesszahl gesetzlich vorgesehen.

Im Folgenden ein einfaches Beispiel:

Familie Scholz lebt in Niedersachsen. Ihr Einfamilienhaus hat eine Wohnfläche von 120 qm. Das Grundstück ist 681 qm groß. Der Bodenrichtwert für das Grundstück beträgt 60 €/qm, der durchschnittliche Bodenrichtwert in der Gemeinde liegt bei 83 €/qm.

So wird der Steuermessbetrag berechnet:

(Bodenrichtwert des Grundstücks / durchschnittlicher Bodenwert der Gemeinde) = Lage-Faktor

(60 €/qm / 83€/qm) = 0,91

Fläche Grundstück x Äquivalenzzahl x Lage-Faktor = Äquivalenzbetrag des Grundstücks

681 qm x 0,04 €/qm x 0,91 = 24,71 €

Fläche des Gebäudes x Äquivalenzzahl x Lage-Faktor = Äquivalenzbetrag des Gebäudes

120 qm x 0,50 €/qm x 0,91 = 38,10 €

Äquivalenzbetrag des Grundstücks x Grundsteuermesszahl

24,71 € x 100 % = 24,71 €

+Äquivalenzbetrag des Gebäudes x Grundsteuermesszahl

54,43 € x 70 % = 38,10 €

= Grundsteuermessbetrag = 62,82 €

Beträgt der Hebesatz zum Beispiel 440 %, zahlt Familie Scholz pro Jahr 276,40 € Grundsteuer B.